20 conceptes hipotecaris que has de conèixer abans de comprar una casa a Menorca

Comprar un habitatge és una de ses decisions econòmiques més importants que prendrem al llarg de sa nostra vida. I, per a sa majoria de compradors, aconseguir una hipoteca forma part fonamental des procés.

Tot i així, es món de ses hipoteques està ple de termes que, sobretot si és sa primera vegada que en contractam una, poden resultar complicats: TAE, TIN, Euríbor, quota, diferencial, amortització, termini, taxació, FEIN, comissions...

Entendre què significa cada concepte t’ajudarà a comparar millor ses ofertes, calcular quant et pot costar realment es préstec i, sobretot, prendre una decisió amb més informació i tranquil·litat.

En aquesta guia repassam 20 conceptes hipotecaris essencials que convé conèixer abans de comprar un habitatge i firmar una hipoteca.

1. Capital o import des préstec hipotecari

Es capital és sa quantitat de doblers que es banc et deixa per finançar sa compra de s’habitatge.

Per exemple, si una casa costa 250.000 € i es banc t’aprova una hipoteca de 200.000 €, aquests 200.000 € són es capital inicial des préstec.

És important diferenciar entre es preu de s’habitatge i s’import de sa hipoteca. Normalment, es comprador ha d’aportar una part des preu amb estalvis propis i, a més, ha de tenir en compte ses despeses associades a sa compravenda.

Per això, abans de començar a cercar casa, convé calcular no només quants de doblers pots demanar al banc, sinó també quants estalvis necessitaràs tenir disponibles.

2. Entrada o aportació inicial

S’entrada és sa part des preu de s’habitatge que aportes amb es teus propis doblers i que no queda coberta per sa hipoteca.

Per exemple, si una casa costa 250.000 € i es banc en finança 200.000 €, hauràs d’aportar 50.000 € per cobrir sa diferència.

Ara bé, es doblers que necessites per comprar una casa poden ser superiors a aquesta entrada, ja que una compravenda pot implicar altres despeses.

Per això és recomanable preparar un pressupost complet abans de començar sa cerca: preu de s’habitatge + entrada + despeses associades + marge d’estalvi.

3. LTV o percentatge de finançament

Es LTV (Loan to Value) indica quina proporció representa s’import de sa hipoteca respecte des valor de s’habitatge.

Per exemple, si compres una casa per 250.000 € i demanes una hipoteca de 200.000 €, es LTV seria des 80 %.

Aquest percentatge és important perquè ses entitats financeres poden establir límits sobre es nivell de finançament que estan disposades a concedir. A més, sa taxació de s’immoble també pot tenir un paper important a s’hora de determinar es finançament.

Per això, no basta mirar només es preu de compra: també convé entendre quin valor té s’immoble a efectes de finançament.

4. TIN: Tipus d’Interès Nominal

Es TIN (Tipus d’Interès Nominal) és es tipus d’interès que aplica es banc al préstec per calcular es cost dels interessos.

Per exemple, una hipoteca pot tenir un TIN des 3 %.

Però alerta: es TIN no basta per saber quant et costarà una hipoteca. Per comparar diferents ofertes és necessari mirar també sa TAE i es conjunt de condicions des préstec.

Es Banc d’Espanya explica que es TIN representa es preu que cobra s’entitat per prestar es doblers, mentre que sa TAE incorpora, a més, determinats costs i comissions associats a sa financiació.

5. TAE: Taxa Anual Equivalent

Sa TAE (Taxa Anual Equivalent) és un des conceptes més importants a s’hora de comparar hipoteques.

A diferència des TIN, sa TAE té en compte altres elements de s’operació, com determinats costs i comissions, segons ses regles aplicables al seu càlcul. Per això, dues hipoteques amb es mateix TIN poden presentar una TAE diferent.

Consell: no et fixis només en es tipus d’interès anunciat. Mira sa TAE, però també revisa es cost total, es termini, ses comissions i es productes associats.

Sa TAE és una eina especialment útil per comparar ofertes, però sempre s’ha d’interpretar dins es conjunt de condicions de cada hipoteca.

6. Euríbor

S’Euríbor és un des principals índexs de referència utilitzats en es mercat hipotecari i té especial importància en ses hipoteques a tipus variable.

En una hipoteca variable, es tipus d’interès sol calcular-se a partir d’un índex de referència, habitualment s’Euríbor, al qual se suma es diferencial establert en es contracte. Es Banc d’Espanya assenyala s’Euríbor a un any com es referent més utilitzat per revisar es tipus variable de molts préstecs hipotecaris.

Per exemple:

Euríbor + 0,80 % de diferencial

Si s’Euríbor puja o baixa, es tipus aplicable a sa hipoteca també pot variar quan arribi sa revisió prevista en es contracte.

Això significa que, amb una hipoteca variable, sa quota pot pujar o baixar al llarg des temps.

7. Diferencial

Es diferencial és es percentatge que se suma a s’índex de referència en una hipoteca variable.

Si una hipoteca estableix:

Euríbor + 0,80 %

es 0,80 % és es diferencial.

En principi, un diferencial més baix implica un tipus més baix quan es compara sobre un mateix índex. Però no convé valorar una hipoteca únicament pel diferencial: també s’han d’analitzar es TAE, ses comissions, es productes associats i es resta de condicions.

8. Hipoteca fixa, variable o mixta

Una de ses primeres decisions que hauràs de prendre és quin tipus d’hipoteca encaixa millor amb sa teva situació.

Hipoteca a tipus fix

En una hipoteca fixa, es tipus d’interès queda establert durant es període pactat. Per això, sa quota d’amortització sol oferir una major previsibilitat.

Ses pujades o baixades des tipus de mercat no modifiquen es tipus pactat en es préstec.

Hipoteca a tipus variable

En una hipoteca variable, es tipus d’interès pot variar segons s’índex de referència i ses revisions establertes en es contracte.

Això significa que sa quota pot pujar o baixar.

Hipoteca a tipus mixt

Sa hipoteca mixta combina característiques des dos sistemes. Habitualment comença amb un període a tipus fix i, posteriorment, passa a un tipus variable.

No hi ha una modalitat que sigui millor per a tothom. S’elecció dependrà des teus ingressos, es teu nivell d’estalvi, sa teva estabilitat econòmica, es termini durant es qual preveus mantenir s’habitatge i es risc que estiguis disposat a assumir.

9. Quota hipotecària

Sa quota hipotecària és sa quantitat que pagues periòdicament al banc per tornar es préstec.

Dins una quota hi trobam principalment:

• Capital: sa part destinada a retornar es doblers que t’ha deixat es banc.
• Interessos: es cost que pagues per haver disposat d’aquests doblers.

A mesura que amortitzes es préstec, es capital pendent es va reduint i, en molts sistemes d’amortització, sa proporció de sa quota destinada a interessos també va disminuint.

Per això és important no mirar únicament sa quota mensual: una quota més baixa pot estar relacionada amb un termini més llarg i, en conseqüència, amb un cost total superior.

10. Termini de sa hipoteca

Es termini és es temps que tens establert per tornar es préstec.

Per exemple, una hipoteca pot tenir un termini de 20, 25 o 30 anys.

Un termini més llarg sol permetre reduir sa quota mensual, però també significa que pagaràs interessos durant més temps.

En canvi, un termini més curt acostuma a implicar una quota més elevada, però pot reduir es total d’interessos pagats.

Per això, no convé triar es termini pensant únicament en aconseguir sa quota mensual més baixa.

11. Amortització

Amortitzar una hipoteca significa retornar es capital que t’ha deixat es banc.

Normalment ho fas mitjançant ses quotes periòdiques establertes en es contracte.

També existeix sa possibilitat de fer una amortització anticipada, és a dir, retornar una part o tot es capital abans des venciment previst.

Una amortització parcial pot permetre, segons ses condicions de sa hipoteca:

• reduir sa quota mensual;
• reduir es termini;
• o combinar altres opcions previstes contractualment.

Es Banc d’Espanya assenyala que una amortització parcial pot implicar una reducció de ses quotes pendents o una reducció de sa data de venciment.

12. Capital pendent

Es capital pendent és sa quantitat de capital que encara deus al banc.

Per exemple, si inicialment vas demanar 200.000 € i, després d’uns anys, has amortitzat 35.000 € de capital, es capital pendent seria de 165.000 €, sense tenir en compte interessos, comissions o altres conceptes que poguessin correspondre.

Conèixer es capital pendent és especialment important si estàs pensant:

• vendre s’habitatge;
• canviar d’hipoteca;
• fer una amortització anticipada;
• o calcular quant et queda realment per pagar.

13. Període de revisió

En ses hipoteques variables, es període de revisió indica quan s’actualitza es tipus d’interès.

Pot ser, per exemple, semestral o anual, segons ses condicions establertes en es contracte.

Si s’índex de referència ha canviat des de sa darrera revisió, es nou tipus d’interès pot modificar sa quota posterior.

Per això, abans de firmar una hipoteca variable, convé saber no només quin índex s’utilitza, sinó també quan i com es revisa.

14. Comissió d’obertura

Sa comissió d’obertura és una quantitat que pot cobrar una entitat per sa formalització i gestió inicial des préstec, sempre d’acord amb ses condicions de s’oferta i es contracte.

No totes ses hipoteques tenen ses mateixes comissions.

Per això, quan comparis ofertes, no miris només es tipus d’interès: revisa també comissions, despeses i altres costs que puguin afectar es cost total de sa hipoteca.

15. Amortització anticipada

S’amortització anticipada consisteix a retornar una part o sa totalitat des capital pendent abans de sa data prevista de venciment.

Pot ser interessant, per exemple, si reps una quantitat extraordinària de doblers i vols reduir es teu deute.

Ara bé, abans de fer-ho convé calcular què et surt més a compte: reduir sa quota o reduir es termini.

També has de revisar si es contracte estableix alguna comissió o compensació i quin límit legal li correspon. Per a hipoteques formalitzades a partir des 16 de juny de 2019, es límit depèn, entre altres factors, de si es préstec és a tipus fix o variable i des moment en què es fa s’amortització.

16. Novació i subrogació

Són dos conceptes que poden aparèixer quan ja tens una hipoteca i vols modificar-la o canviar d’entitat.

Què és una novació?

Sa novació consisteix, de manera general, a modificar determinades condicions de sa hipoteca amb sa mateixa entitat.

Pot permetre modificar aspectes com es tipus d’interès, es termini o altres condicions financeres, sempre d’acord amb s’entitat i amb es que estableixi sa normativa.

Què és una subrogació?

Sa subrogació de creditor permet, de manera general, traslladar sa hipoteca a una altra entitat bancària.

Es nou banc fa una oferta i, si es compleixen es requisits corresponents, es préstec passa a tenir una nova entitat creditora. Entre ses condicions que es poden modificar hi ha es tipus d’interès i es termini.

Ambdues opcions poden ser interessants si ses condicions des mercat han canviat o si sa teva situació econòmica ja no és sa mateixa que quan vas contractar sa hipoteca.

17. Productes vinculats i productes combinats

Algunes entitats ofereixen millors condicions hipotecàries si contractes determinats productes o serveis addicionals.

Poden ser, per exemple:

• assegurances;
• comptes bancaris;
• targetes;
• domiciliacions;
• o altres productes financers.

Aquí és important diferenciar entre productes vinculats i productes combinats, perquè no són exactament el mateix.

Sa normativa regula aquestes pràctiques i, en determinats casos, permet que s’oferta hipotecària millori si es contracten productes addicionals. En ses vendes combinades, s’entitat ha d’oferir també sa possibilitat de contractar es préstec per separat perquè es client pugui comparar.

Per això, abans d’acceptar una bonificació, calcula:

• Quant m’estalvi amb sa reducció des tipus d’interès?

• Quant em costen realment es productes que he de contractar?

Una reducció des tipus no sempre significa que s’oferta sigui més econòmica.

18. Capacitat d’endeutament

Sa capacitat d’endeutament representa, de manera senzilla, quina part des teus ingressos pots destinar al pagament de deutes sense posar en risc sa teva economia.

Es banc analitzarà diferents aspectes abans de concedir-te una hipoteca, com ara:

• es teus ingressos;
• sa situació laboral;
• altres deutes;
• es nivell d’estalvi;
• sa capacitat de pagament;
• i es perfil financer.

Per es comprador, fer aquest càlcul abans de començar a cercar casa pot evitar una situació molt habitual: trobar un habitatge que t’encanta però que, una vegada feta sa compra, implica una quota massa elevada per es teu pressupost.

19. Taxació

Sa taxació és una valoració de s’immoble realitzada d’acord amb una metodologia regulada.

En una operació hipotecària té especial importància perquè es valor de sa taxació pot intervenir en es càlcul des nivell de finançament que sa entitat està disposada a concedir.

Un punt important és entendre que es preu de compra i es valor de taxació no tenen per què coincidir.

Per això, abans de donar per fet que es banc finançarà una determinada quantitat, convé tenir clar com funciona sa taxació i quin impacte pot tenir sobre s’operació.

20. FEIN i documentació de sa hipoteca

Abans de firmar una hipoteca, rebràs documentació amb informació detallada sobre ses condicions des préstec.

Un des documents més importants és sa FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada).

Sa FEIN recull ses condicions personalitzades de s’oferta hipotecària i té un paper fonamental perquè es consumidor pugui revisar i comparar sa proposta abans de firmar. D’acord amb sa normativa espanyola, es prestamista ha de lliurar sa FEIN amb una antelació mínima de deu dies naturals abans de sa firma, juntament amb sa resta de documentació precontractual exigida.

També és important revisar sa FiAE (Fitxa d’Advertències Estandarditzades), que informa sobre determinats aspectes i riscos rellevants des préstec.

No firmis mirant només sa quota mensual. Revisa:

• es tipus d’interès;
• sa TAE;
• es termini;
• ses comissions;
• es productes vinculats o combinats;
• es condicions d’amortització anticipada;
• es possibles canvis de quota;
• i qualsevol altra condició que aparegui a sa documentació.

Si hi ha qualque concepte que no entens, demana que t’ho expliquin abans de firmar.

En resum

Comprar una casa pot ser un procés complex, especialment quan arriba es moment de cercar finançament. Però entendre es principals conceptes hipotecaris t’ajudarà a prendre decisions amb més informació i seguretat.

Capital, entrada, LTV, TIN, TAE, Euríbor, diferencial, quota, termini, amortització, capital pendent, taxació i FEIN són només alguns des termes que apareixeran durant es procés.

No necessites convertir-te en un expert en finances. Es més important és saber respondre quatre preguntes:

• Quants de doblers necessit demanar?

• Quant acabaré pagant?

• Durant quant de temps estaré pagant?

• Amb quines condicions contractaré sa hipoteca?

I, sobretot, recorda que sa hipoteca més adequada no té per què ser simplement sa que anuncia es tipus d’interès més baix. Per prendre una bona decisió has de valorar es cost total, ses condicions des préstec, es risc que assumeixes i sa teva situació econòmica personal.

Abans de firmar, compara, demana explicacions i assegura’t d’entendre cada una de ses condicions.

Perquè una hipoteca no és només sa quota que pagaràs cada mes: és un compromís econòmic que t’acompanyarà durant molts d’anys.

Preguntes freqüents sobre hipoteques

Quina diferència hi ha entre es TIN i sa TAE?

Es TIN és es tipus d’interès nominal que aplica es banc al préstec. Sa TAE incorpora, a més des TIN, determinats costs i comissions de s’operació i permet comparar millor diferents ofertes hipotecàries.

Què és s’Euríbor d’una hipoteca?

S’Euríbor és un índex de referència utilitzat habitualment en ses hipoteques a tipus variable. En aquests préstecs, es tipus d’interès sol calcular-se sumant s’índex de referència i es diferencial pactat.

Què és es diferencial d’una hipoteca?

Es diferencial és es percentatge que s’afegeix a s’índex de referència, habitualment s’Euríbor, per determinar es tipus d’interès d’una hipoteca variable.

És millor una hipoteca fixa o variable?

No hi ha una resposta universal. Sa millor opció depèn de sa situació econòmica des comprador, es seu perfil de risc, es termini previst i ses condicions concretes de s’oferta.

Què és una amortització anticipada?

És es retorn d’una part o de tot es capital pendent abans des venciment previst. Una amortització parcial pot servir per reduir sa quota o es termini, segons ses condicions des préstec.

Puc canviar ses condicions de sa meva hipoteca?

Sí. Una de ses vies és sa novació, que permet negociar amb sa mateixa entitat determinats canvis en ses condicions des préstec.

Puc canviar sa hipoteca a un altre banc?

Sí. Es procés es coneix com a subrogació de creditor i permet traslladar es préstec a una altra entitat, d’acord amb es procediment i ses condicions establertes.

Què és sa FEIN?

Sa FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada) és un document que recull informació personalitzada sobre s’oferta hipotecària. S’ha de lliurar abans de sa firma amb s’antelació mínima establerta per sa normativa.

Es banc em pot obligar a contractar assegurances o altres productes?

Sa normativa diferencia entre productes vinculats i combinats i estableix determinades limitacions. En es cas des productes combinats, es client ha de poder conèixer també ses condicions de s’oferta sense es paquet, quan així ho exigeix sa normativa.

Què he de mirar abans de firmar una hipoteca?

Sobretot, no miris només sa quota mensual. Revisa es capital, es tipus d’interès, sa TAE, es termini, ses comissions, es productes associats, ses condicions d’amortització anticipada i sa documentació precontractual.